易某某物业侵权索赔案一审完胜!判赔491万元!!
2007-3-2
易某某物业被侵占案,第一案"租赁合同无效、侵占返还案”；第二案物业管理费案，本律师代理的易某某方均获得完胜。因各方和解破裂，本律师继续代理易某某提起了侵权索赔案，历时大半年，一审又获得完胜，委托人获得491万元的侵权赔偿判决。以下是区法院的判决书摘要（已隐蔽当事人名称及相关地名）：
“本院认为，物业管理公司并非诉争房屋的产权人，也未得到产权人的授权，事后也未得到业主的确认，其委托某南公司擅自出租诉争房产并取租金的行为，侵犯了业主的权益，物业管理公司辩称是追索债权而采取的合理行为，于法无据，且其对物业管理费的主张已被生效判决驳回，故对其辩解本院不予采信。另（2005）穗中法民四初字第3*号生效的民事判决已确认某南公司与广州市某健身运动有限公司于2004年4月5日所签订的《力某广场商铺租赁合同》及《补充协议》中关于出租广州市德某路9号力某广场C403单元建筑面积2659.54平方米给广州市某健身运动有限公司使用的条款无效。由于物业管理公司、某南公司和广州市某健身运动有限公司、广州市某区某健身运动有限公司签订上述以及履约侵害了作为产权人的原告的利益，为共同侵权人，应共同承担侵权责任。广州市某健身运动有限公司虽然并未实际使用诉争场地，但广州市某区某健身运动有限公司是基于力美健公司在未查明诉争商铺产权的情况下与某南公司签订的租约而进场使用商铺的，因此广州市某健身运动有限公司应对侵权后果承担责任，故广州市某健身运动有限公司主张其只是租赁合同的签约方而承租人应为广州市某区某健身运动有限公司，应由广州市某区某健身运动有限公司承担的理由不成立。
在四被告如何承担侵权责任问题上，物业管理公司、某南公司明知其并非产权人，也没有取得产权人的授权，仍然出租诉争场地，收取租金，明显存在过错，应承担主要授权，仍然出租诉争场地，收取租金，明显存在过错，应承担主要责任，应各承担35%赔偿责任；而广州市某健身运动有限公司、广州市某区某健身运动有限公司作为签约人以及场地的实际承租人，没有了解诉争场地的产权情况就贸然签约以及使用场地出没有尽到必要的谨慎义务，也存在过错，应承担次要责任，应各承担15%的赔偿责任。同时作为共同侵权人，四被告应承担连带责任。
对于赔偿损失主计算标准问题，原告在房管部门评定的非住宅参考价租金（每月398931元）的基础上，提出按每月300000元计算占用房屋的损失，符合公平合理的原则，本院予以采纳。四被告认为赔偿标准过高的依据不足，本院不予采纳。
为此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十七条、第一百三十条、第一百三十四条第一款第（七）项的规定，判决如下：
一、被告广州市某健身运动有限公司、广州市某区某健身运动有限公司、广州市力某广场管理有限公司、广州某南房产发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告易某某支付从2004年10月18日起至2006年3月1日止占用原告房屋期间的赔偿金（每月按300000元计算）；其中被告广州市某健身运动有限公司承担15%的赔偿责任，广州市某区某健身运动有限公司承担15%的赔偿责任，广州市力某广场物业管理有限公司承担35%的赔偿责任，广州某南房产发展有限公司承担35%的赔偿责任。
二、被告广州市某健身运动有限公司、广州市某区某健身运动有限公司、广州力某广场物业管理有限公司、广州某南房产发展有限公司对上述判决第一项的赔偿责任，互负连带责任。
本案受理费34560元，财产保全费25070元，由四被告共同负担（原告预交的受理费、财产保全费本院不予退还，由四被告径付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上述状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。”
以下是律师代理词和补充代理词：（版权所有，侵权必究！）
（2006）*法民三初字第8*8号侵占物业损赔纠纷案原告方
代 理 词
审判长、审判员：
广东百越律师事务所受易某某先生委托，指派本律师担任其诉广州市某健身运动有限公司（第一被告）、广州市*区*健身运动有限公司（第二被告）、广州市力某广场物业管理有限公司（第三被告）、广州某南房产发展有限公司（第四被告）侵占物业损赔纠纷一案特别授权代理律师。我们参加完刚才的庭审，现发表如下代理意见：
一、法律关系的性质
我们坚持认为，本案原告与众被告的关系是侵权的民事法律关
系。法院根据案件事实作出的初步认定在传票上叙明的案由是“租赁纠纷”，而庭前审判长曾向我们行使释明权，向原告方释明如我们只起诉二健身公司，则借鉴“最高院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释”第五条关于共同侵权只起诉部分共同侵权人的法律后果的规定，我方有一定的诉讼风险。鉴此，我方谨慎的变更了诉讼请求，追加了物管公司和某南公司为共同被告。在庭审时我们又再次强调，要求变更认定案由为侵权损赔纠纷，合议庭未予当庭评议和认定。因此我们必须在此强调，我们原告方与第一、第二被告没有合同关系，而租赁纠纷产生的基础是民事合同法律关系，故本案不应认定为租赁纠纷。原告方作为证据提交的第一被告与第四被告的租赁合同，是作为第一、第四被告侵权的证据提交的。
二、关于第一、第二被告的直接侵权责任
原告是涉案物业C403的合法业主，原告对该物业享有对世物权。
根据物权的追及效力，原告行使“物上追及权”，对涉案物业最后的实际占有和使用者——第一、第二被告直接提起侵权赔偿之诉是合理合法的。
庭审已充分审理查明第一、第二被告侵权：原告的房产证证明了原告是合法业主；第一与第四被告之间的无效合同及第一、第二被告提交的证据8“撤场证明”证明了原告非法占有和使用了原告物业的侵权事实；评估答复书证明了原告物业被非法侵占期间原告每月的实际损失。
我们在此并要特别强调第一、第二被告侵权，非法占有和使用原
告物业负有过错：其一、第一被告承租涉案物业没有尽到一般的注意义务，没有审查出租人是否合法享有出租权。法庭调查阶段我依法询问了第一、第二被告的共同代理律师“？：第一被告承租涉案物业时审查了出租方什么证件？”对方律师回答：“审查了某南公司的大确权产权证、规划许可证和消防验收合格证。”由此可知，第一被告承租涉案物业根本没有尽到一般的注意义务，第一被告从第四被告处租赁涉案物业的时间是 2004年4月5日，当时涉案物业早已登记在小业主名下。相关政府部门公示的房产信息，任何人都可以轻易的合法的查询得到。第一被告没有去查证，仅凭大确权证就签下了租赁合同，过错明显。根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条，“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。 依法登记的房屋权利受国家法律保护。”联系本案，原告是案内房屋经合法登记的权利人，依法应当享有对该房屋占有、使用、收益和处分的权利。第一被告承租涉案物业时并没有审查第四被告是否有权出租，没有查实对房屋享有“行使…处分权利的唯一合法凭证”房屋权属证书，其过错是非常明显的，应当自行承担不利的法律后果。而且第一、第二被告自已提供的证据4更说明其是明知“提供住所使用证明，应提供出租方的产权证复印件”也就是说应尽一般的注意义务，审查出租方的产权。其二、第一被告以远低于市场租金的价格（合同涉及C403的租赁价格是110,606.78元/月，而本案依法评估的价格是398,931元/月），以法律允许的最长时限10年，与第四被告签订已被中院32号判决确认无效的租赁合同，其非善意、贪便宜的主观故意昭然若揭；其三、原告于 2005年1月31日对四被告提起返还房产之诉，（2005）穗中法民四初字第32号案一审审理过程中，第一、第二被告尚只向第四被告交付了两个月的租金。第一、二被告明知我们已经提出了合同无效和返还房产之诉，明知原告才是涉诉物业C403的合法业主，并且已在上述案件审理中明确表态：“我方愿意将租金支付给合法的出租人”“我方同意将2004年10月起的租金向原告支付”（见32号判决书第3页倒数第8、第5行）。然而我们在本案起诉后收到第一、二被告提交的证据，很遗憾的得知，第一、二被告一错到底，继续向第四被告支付了N个月的租金。第三、第四被告的信誉度和执行能力极差在广州法律界和房产界是众人皆知的。我们不管第一、第二被告是出于何种无奈，他们这种支付行为是自己给自己造成的本可以避免的损失，不能对抗原告对其的侵权求偿之债。
至于第一、第二被告的答辩：1、善意承租的问题，我们上面已经提到，他们签订合同时没有尽到一般的注意义务，贪图远远偏离市场价的低廉租金，其善意承租一说不攻自破。根据谁主张谁举证原则，第一、二被告没有证据证明其善意，一纸无效合同和被骗之词难辞其咎。2、其承租时间早于原告取得业权时间的问题，鉴于原告依法取得业权后，第一、二被告仍非法实际占有和使用涉案物业，并且在原告提起返还房产之诉后，第一、二被告甚至以大前提为非的“买卖不破租赁”进行答辩。足以证明第一、第二被告主观上想将处于继续状态的侵权行为进行到底。事实上，第一、第二被告也是在中院32号案一审败诉后才迁出的。因此其对原告合法物权的侵权事实是存在的。
根据《民法通则》第106条第2款，第107条第3款，参照国内关于返还房屋赔偿相当租金损失的司法惯例，原告对第一、第二被告提起直接侵权损赔之诉并无不当，于法有据。请予支持！
三、 关于第三、第四被告的连带责任问题
原告行使“物上追及权”向原告物业C403最后的实际占有和使
用人第一、第二被告主张权利时，第一、第二被告以“买卖不破租赁”“善意承租”为借口对抗。原告进而得知，是第三被告以前手业主积欠巨额物业管理费为由，行使所谓的“自助行为”，非法将涉案物业C403委托给第四被告向外出租。第四被告以自己的名义与第一被告签订租赁合同并收取租金。
我们认为，首先，不论前手业主是否积欠第三被告巨额物业管理费，第三被告与原告前手业主之间是物业管理合同关系，他主张的债权是合同之债，第三被告所谓的“自助行为”并不合法。第三被告怠于行使其合同债权，任由原告前手业主的物业处于安全交易状态。根据交易安全原则，原告依法取得涉案物业C403没有过错。第三被告对第三人的债权不能对抗原告的物权。原告对C403享有对世物权，依法可以排除任何人的侵害。因此，追源溯流，原告可以排除第三、第四被告的妨碍。在原告中院32号案一审胜诉后，第三、第四被告仍一味缠诉，提起无谓的上诉，继续妨碍原告的物权实现。原告对第三、第四被告保留另案起诉第一、第二被告实际占有、使用原告物业C403期间之外的损害赔偿责任。而第一、第二被告实际占有、使用原告物业期间，鉴于第三、第四被告都负有过错，符合民法多因一果追责理论，根据《民法通则》第130条，第三、第四被告应负连带责任。
至于第三、第四被告共同代理律师答辩所称“一案再理”、“不当得利”“物业管理费准物权效力”等等问题，我们认为纯属诡辩，对其牵强附会的空谈之法理我们不予回应。关于物业管理费的问题，我们认为与本案无关。有关案件正在中院一审独立审理之中。
四、关于中院32号判决书和贵院1591号判决书
解读这两份判决书，我们认为，中院32号判决书认定事实清楚，依据的法律准确，并且与本案事实认定方面重合，作为上一级法院的判决文书，对本案有极强的借鉴意义。32号判决书已经认定被告“构成侵权”（第9页第5行），判决众被告停止侵害、返还房产的判决主文依据的法律主要有《民法通则》第71条、第75条、第106条第2款、第117条第1款和第134条等。本案我们主要依据《民法通则》第117条第3款、第130条、第134条等要求第一、第二被告赔偿损失，第三、第四被告承担连带责任。与中院第32号判决书是相接应的，是在和解未果的情况下提出的损赔之诉，是32号案的补充。请贵院依法支持原告的诉讼请求。我们认为本案的证据足以独立裁判，不需要等32号判决书生效，请及早予原告以公正的司法救济！
至于贵院（2005）*法民三初字第15*1号判决书，我们认为其
是经不起监督检验的，15*1案是错案，尽管与我们无关，我们仍然期待该判决被二审撤销和改判。同时，我们希望本案合议庭能依法独立审判，不受15*1号未生效同级判决书的干扰和影响。
综上，我们认为众被告妨害了原告合法物权的实现，原告的全部诉讼请求合理合法，请合议庭依法公正裁判，尽速对原告给予司法救济！谢谢！
广东百越律师事务所
龚崇岭律师
二OO六年五月二十五日
（2006）*法民三初字第8*8号侵占物业损赔纠纷案原告方
补 充 代 理 词
审判长、审判员：
合议庭组织本案原被告各方于 2006年11月21日对各方新提交的证据组织了新一轮质证。除庭审质证意见外，原告方现特别针对第一、二被告提交的（2006）穗中法民五终字第18*5号民事判决书（以下简称18*5号判决书）书证，补充质证及辩论意见如下：
一、法理上，首先我国并不实行判例法制度，合议庭应坚持独立审判原则。18*5号判决书仅在案外人葛某耀与第一、二被告之间产生既判的效力，本案原告不受该判决拘束，本案裁判不应受18*5号判决书影响。
其次，我们做为案外人，有权对18*5号判决书不予认可，我们认为18*5号判决裁判失当：
18*5号判决书判决主文认为“上诉人（原审原告）理由不成立，应予支持（？！）；审查原判决，处理并无不当，应予维持。判决驳回上诉，维持原判。”
我们认为“审查原判决，处理并无不当”的表述是相当模糊的，是不专业并且极不负责任的。原审判决要援引民诉第153条第一款应表述为“原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持”！
而我们注意到中院“审查原判决”时已经对原判决认定的事实进行了纠正，并且裁判援引的法律依据也已发生了改变。 一审判决驳回原告起诉的事实依据是认为“原告没有证据证明两被告在承租、使用商铺过程中存在过错而造成对原告的侵权”； 法律依据是“原告坚持以两被告侵权为由，要求两被告支付场地使用费的诉讼请求没有法律依据”。18*5号判决书则不然，（第7页第二段起）它已认定“某南公司、物业公司、市某健身公司以及区某健身公司作为共同侵权人对给上诉人造成的侵权后果应承担责任”；“市某健身公司、区某健身公司作为签约人以及场地的实际承租人，没有了解讼争场地的产权情况就贸然签约以及使用场地也没有尽到必要的谨慎义务，也存在过错，应承担次要责任。” 18*5号判决书显然已认为原判决“认定事实不清”。 援引法律方面，18*5号判决书认为“在市某健身公司作为签约人、区某健身公司作为承租人而已支付了场地使用对价的情况下，依据公平合理原则……” 显然18*5号判决书又已认为原判决“适用法律不当”！
我们认为18*5号判决对原一审判决做出如上评判和变更，实际上是认为“原判决认定事实不清楚，适用法律不正确”，广州中院理应依据《民事诉讼法》第153条第二或三款依法改判或发回重审。18*5号判决书在“本院认为”部分对原判决做出重大变更，判决主文却完全维持原审判决显然不当。 退一万步，即使认定两健身公司负次要责任，也完全应该部分支持上诉人（原审原告）的诉讼请求。
二、事实上，18*5号判决书不能做为本案证据使用，不应被合议庭采纳为本案证据。
1、18*5号判决书不是证明本案事实的《民事诉讼法》第六章规定的书证。18*5号判决书虽然表现为书证形式，但是它与本案事实无关，不能做为直接或间接证据证明本案的待证事实。18*5号判决书并非本案诉讼进程中新产生或新发现、新取得的事实证据，而仅仅是对案外人案外法律关系的裁判文书而已。
2、本案案内事实，原被告各方已充分完成举证。原告已证明第一、二被告侵权，证明第三、四被告侵权。侵权行为的四个要素均已得证，在此不再赘述。何况广州中院32号判决书以及这份18*5号判决书均已评价 两健身公司侵权。
3、本案事实与18*5号判决书案内事实基础并不完全同一。
⑴本案起诉时，原告已经诉请确认“租赁合同无效”及“返还物业”并已得到广州中院32号判决一审支持，现该判决已生效；
⑵本案法庭调查阶段，第一、二被告特别授权代理律师代表当事人的陈述（见庭审笔录）已证明二健身公司未尽一般审查义务，负有过错。而且32号案起诉时，两健身公司尚且只向物业公司支付了二个月的所谓“场地使用对价”，该二公司收到原告诉状后明知其已涉及侵权，仍执迷不悟，既拒绝与原告方调解，又不采取提存公证等措施自保，继续侵权并向物业公司支付“对价”！
⑶32号判决书确认涉及本案物业C403的租赁合同无效后，根据合同无效法理，物业公司应向二健身公司返还所谓的“场地使用对价”。另根据“物上追及效力”，力美健作为最后实际控制、占有、使用原告物业的侵权人，应直接对原告负返还及侵权赔偿责任！其它公司应负连带责任。
⑷本案一审尚未审结，物业公司据以侵占原告物业的理由---业主拖欠巨额物业管理费----相关的官司（329判决）已审结并发生法律效力。物业公司诉讼请求被法院驳回。
⑸本案原告已在法院“释明”后追加某南公司、物业公司为被告。
三、程序上，……
以上意见，结合原辩论意见，谨供合议庭参考，谢谢！